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  先前我们说过,广州、深圳、上海这些地方的富人都在争抢豪宅改善盘。

  而如今,市场又有一个新的迹象:

  预算不多的刚需,也开始进场捡漏了!

  最先行动的是上海的刚需客。

  根据上海链家数据,低总价的房子已经占了最近成交的大头:

  总价低于200万元的刚需房源,成交占比高达35.4%,较去年增加6.8个百分点。

  而千万级二手豪宅成交仅占4%,低于2021年同期水平。

  这不是遍地黄金的“魔都”吗?不应该随随便便买一套房都是大几百万,甚至是上千万吗?

  不好意思,真不是!

  根据市场的成交来看,50�O以下的房源占成交的比例在增多。

  这幺小的面积段,基本就不是置换的范畴了。

  也就是说,眼下低预算、初次上车的人在撑起上海楼市的成交。

  ――尽管预算有限,但越来越多的人,还是在抓紧时间上车。

  这么说宏观的数据或许不够直观,我们再来一波细节的成交数据:

  前8个月中,临港新城以6531套,以绝对的优势位居新房成交榜首;套均总价322万,成交均价32950元/�O。

  然而,上海目前平均房价水平是6.83万/�O。

  也就是说,房价远低于平均水平的片区,成交反而更火热,不少低预算的买房者正在入场。

  再来看看8月上海二手房成交最火热的板块如下:

  南桥新城,月成交量552,套均总价196万,均价2.03万/�O;

  嘉定主城区,月成交量483,套均总价225万,均价2.66万/�O;

  周康,月成交量481,套均总价340万,均价3.55万/�O;

  金山新城,月成交430,套均总价130万,均价1.53万/�O。

  结果很明显,成交靠前的板块,除了属于浦东的周康,其他板块套均总价都在300万以下,均价都在3万/�O以下。

  上海的刚需,已经蠢蠢欲动。

  虽说刚需买房是为了住,但低总价预算还能不能买到有价值的版块,买到能涨的版块,上海哪个版块适合刚需上车?

  关于这个问题,本篇文章无法一一解答,可以扫码添加我们微信详聊。

  那么上海的刚需,为什么会挑选这个时间点上车?

  原因无非两个字:机会。

  拆开来看有两个维度,一个是政策机会,一个是价格机会。

  所谓的政策机会,我们先前的文章中说了太多次,已经乏了:

  全国的楼市松绑不断加码,单就今年以来,央行已经三次下调LPR利率,5年期LPR已经降了35个基点,达到30年来的最低点。

  目前上海房贷利率为首套房4.65%;对比最高时的5%,降了35个BP,不算多,但毕竟上海房价高,这么一对比就是一大笔钱。

  不仅如此,上海还出台了一些本土的纾困政策,比如放松临港片区的落户门槛,释放房票。

  临港新区社保满1年就可买一套,所购住房合同网签备案满7年后可转让。

  而在此之前,临港新区是3年社保才可购房,资格放松,成交也就回暖,这也和前面提到的临港片区成交量上升相吻合。

  而关于价格机会,则体现如下:

  一方面是房源在降价,另一方面是核验价在放松。

  楼市趋冷的行情之下,不少房东都在割肉求成交。

  而这当中有很大一部分是总价更低的“老破小”房源;由于降价更狠,已经戳到了不少刚需朋友的心坎里。

  根据上海链家的数据,不少挂牌房源的成交周期已经从疫情刚结束时的60多天,缩短到了如今的40多天。

  比如嘉定老城的这套老破小,价格足够优惠,仅2天就成交了。

  可以说,每一套低总价成交的背后,都是二手房东在割肉求生。

  不仅如此,饱受诟病的“核验价”也悄咪咪出现了松动。

  核验价提高,意味着可从银行贷款到的金额也变多,这相当于直降降低了首付门槛。

  这对于二手市场成交量,特别是对于刚需上车有着极强的刺激作用。

  比如浦东周康的某小区的价格300万的“老公房”,当下的核验价比去年足足高了近1万元/�O。

  去年首套购房者只能按照220万元的涉税评估价来进行贷款,首付3.5成为77万元,再加上实际价格和评估价之间的80万元差价,总计157万元,首付比例约为实际房价的5.2成。

  而现在,可以按约260万元计算贷款,首付为91万元,加上差价40万元,总计131万元,按此计算首付比例降至4.4成。

  前后一对比,足足是26万的首付差额,对于预算本就不充分的买房人来说,这就是绝对的价格优惠。

  数据的背后,是真实的市场。

  而此时推动上海成交的刚需群体,就是一面反射市场的镜子:

  说白了,越来越多人开始明白机会的重要性,以及在绝对的价格优势面前,先上车再置换或许是更明智的做法。

  看完这些你是否也有上车的冲动?别着急,此刻时机虽然不错,但是也有不少“烂房子”在趁乱出清,瞎买很可能会踩坑。

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  除了上海之外,深圳的刚需也在趁机上车。

  根据2022深圳秋季购房信心调查,1.2万名深圳网名参与投票,其中今年想要买房的人,88%是刚需为了自住。

  而成交数据也明显反映了这个趋势:市场成交,正在向低总价下沉。

  8月二手住宅套均总价为777万元,环比下降3.7%。

  从成交总价段的分布来看:

  350-500万价格段成交占比27.5%,位居首位;150-500万价格段占比55%。

  从上图能够看出来,排名第一的350-500万的价格段,较上个月增长近一倍!

  这个范畴,对于深圳而言,只是深圳西部楼盘的门槛价位,也是绝大多数东部刚需板块的总价范畴。

  深圳市场的改变已经发生:

  上半年是豪宅市场崛起,如今是刚需市场开始发力。

  那么,深圳刚需市场的回暖,又是为啥呢?

  如果说此刻上海刚需的入场,还有一部分本地政策的推动,那么深圳则完全是因为价格。

  一边是二手房东贴近指导价卖,另一边是新房开发商花式给优惠。

  这个时候,买房的或许不着急,但卖房的确实是更着急。

  二手房方面,根据深圳中原研究中心的数据,8月份低于指导价成交的房源比例约为21.4%,对比7月的18%不降反升。

  另外,超50%房源接近指导价水平,甚至是低于指导价水平成交。

  这不,深圳过半二手房近指导价成交,还冲上了今早的热搜。

  朋友圈的中介几乎每天都在发贴近或低于指导价的“笋盘”,着实看得人心痒痒。

  抛开行情不谈,二手房价的下调,对于很多刚需客来说,确实是个上车最好的机会。

  新房方面,龙岗区、光明区和坪山区的各个新盘促销的手段,已经卷出了花。

  就拿最近开盘的保利明�h澜岸来说,均价3.32万/平米,做到片区乃至除了大鹏新区外深圳最低,还能在低首付的情况下,做到首付分期:

  7天内0.5成首付,年底0.5成首付,第二年6月和12月各付1成。

  如此力度,真的是够卷。

  再比如龙岗中心城的万科金域学府,地段还可以,但也在价格上给出优惠,总价最低305万,首付最低91.5万。

  在开发商让利求生的情况下,不少刚需此刻就抵不住进场淘笋了。

  当然,如今这个时间点,大家都在担忧“安全”,有些楼盘,就算有折扣也不要建议入场。想要知道你看中的楼盘开发商是否稳健,可以扫码添加我们微信问一问,毕竟买房这件大事,多问一嘴总没错。

  除了上海和深圳之外,其他城市也出现了刚需趁着低价上车的案例。

  比如北京外溢的环京片区,比如苏州等。

  区别在于,环京片区是限购解除后北京刚需购买力的涌入,而苏州外围则是由于十足的价格优势。

  根据《华夏时报》的采访,中秋节期间廊坊市区及燕郊的多个项目,平均销售量都在3天20套左右,而以往则是2-3套最多。

  环京片区的活跃一方面是由于整体的价格优势,目前廊坊的房价平均水平依然处于11000元/�O,对于隔壁的北京有明显的价格优势。

  另一方面则是由于限购条件的放松,8月廊坊出台限购松绑政策,大量本地改善需求和北京购买力涌入。

  整个8月份,廊坊光阳区共成交新房146套,环比上涨22%,尽管燕郊整体的数据并没有披露,但是在刚刚取消限购的那个周末,直接成交了200套新房。

  再比如苏州,部分位于外围板块采取打折优惠措施的楼盘去化表现也不错。

  比如相城区的弘阳天境上辰,因为价格优惠,凭借441套的成交,位列区域内成交亚军。

  再比如尹山湖板块,项目也放利促成交,这是驻场销售的朋友圈截图。

  这说明,在绝对的价格优惠面前,无论是一线还是二线城市,刚需都会买账!

  以上说了不少城市刚需趁机上车的案例,但是大家千万不要误解这是在忽悠你一定去买房。

  我明白,眼下不少人都感受到了经济上的寒气。

  所以,我们也常说,买房这件事一定是量力而为,上不了的车别硬上。

  当然,如果说你手头的预算刚好充裕,那我必须提醒你,此刻确实是一个不错的时机。

  在货币放水,经济发展放缓的情况下,一套优质房产依然是天冷御寒的“定心丸”。

  当然,在进场捡漏前,切记以下这些:

  1.先判断你所在的城市,是否有买入的价值,以上这些城市不是一线,就是强二线,部分三四线,此刻进场不是捡漏,大概率会是接盘;

  2.对于刚需来说,先别指望着“抄底”,没人能抄在绝对的底部,买房自住,价格合适就好。

  3.预算有限的朋友,不要太过勉强,面面俱到的房子价格必然不会便宜,或许先上车再置换才是更好的选择。

  4.最重要的是,别被降价蒙蔽了双眼,一定要仔细判断房源是否有硬伤,开发商是否安全。

  最后,如果还有其他疑问,一定记得扫码添加微信咨询,切勿贸然进场。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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