观点地产网讯：12月15日，标普将华南城控股有限公司的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”。标普还将该公司未偿付美元高级票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。“负面”展望反映了标普的预期，即如果华南城未能及时执行其计划，其流动性将持续紧张。

随后，应华南城的要求，标普撤销了对该公司的评级。伴随着评级的撤销，其负面展望反映了标普的观点，即由于离岸再融资困难和合同销售放缓，华南城的流动性在未来12个月内将保持紧张。如果该公司未能及时执行资产处置等再融资计划，其流动性可能进一步减弱。

据观点地产新媒体了解，华南城在今年8月和9月偿还了两笔离岸到期债务。即便如此，2022年2月、6月和11月仍有三笔到期的大额离岸款项，总计9.7亿美元(约合75亿港元)。截至2021年9月30日，这些到期债务约占华南城总债务的20%。

该公司可能会相对依赖于资产处置和国内银行融资，以提高其流动性，应对离岸到期债务情况。这是因为标普认为，由于离岸资本市场对大多数开发商来说已经受限，华南城发行新的离岸债务进行再融资的可能性仍然很小。严峻的行业环境也限制了华南城从销售流入中补充流动性的能力。

继续从国内机构获得融资，仍将是华南城支持其流动性的关键所在。标普认为该公司仍然保持与国内银行的往来。截至2021年9月30日，其国内担保贷款大幅增长18%，至215亿港元，较2021年3月31日的182亿港元大幅增长，这在很大程度上帮助该公司补充了流动性。

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另外，华南城还有2022年4月到期的6亿元人民币和2022年8月到期的14亿元人民币的在岸债券。标普认为，在岸债券投资者已表现出支持该公司的意愿，因为他们在2021年早些时候没有对这些债券行使回售权。华南城还在与主要投资者就2022年可能进行的在岸债券再融资进行谈判。

标普认为华南城将继续执行其资产处置计划，尽管执行风险依然存在。该公司已经就将一些非房地产开发资产货币化进行了深入谈判，包括物业管理服务业务、仓库资产和西安的商业土地储备。

标普仍预期华南城能够在未来12个月内管理其债券期限。尽管最近出现了一些问题，但该公司已经完成了一些资产处置，并将在未来一到两个月内收到部分收益。该公司还在2021年10月和11月减少了新增贷款。

销售放缓将阻碍华南城流动性的显著改善。2021年7月至9月，该公司的合同销售额同比下降了31%。它计划推出更多的商业地产的可销售资源，如多用途商业地产(“公寓”)和交易中心单元，以弥补住宅销售的下降。然而，标普认为，这些商业物业易受投资需求减弱的影响，因为它们主要面向投资者而非自住业主，销售预期可能较住宅物业差。

标普目前预计，华南城的合同销售额在2022财年(截至2022年3月31日的财年)将下降10%，在2023财年将进一步下降7%-9%。标普不认为销售会大幅下降，因为标普认为华南城会积极降价以推动销售。此外，该公司具备优势的土地成本和超过30%的毛利率，高于许多同行。这两个优势应该会为降价提供一些空间，以防止公司持续大幅降低盈利能力。